Con gran interés hemos evaluado el artículo “About 1 in 11 Mortgageholders Face Loan Problems” (“Cerca de 1 de cada 11 Propietarios de Vivienda Enfrentan Problemas Hipotecarios”), publicado por el “New York Times” el día de hoy Junio/06/2008 , y lo anterior nos llena de profunda preocupación, tal parece que los auxilios económicos anunciados por el Gobierno Federal no dan señales de alivio a la situación. Veamos:

Cerca de 8.8 % de los Préstamos hipotacarios de Vivienda están en atraso (default) o ya se encuentran en proceso de Remate (Foreclosure), esto representa, aproximadamente unos 4.8 millones de préstamos.

Esta alarmante cifra se incrementó debido a que los tres primeros meses de 2008 fue el peor trimestre para los propietarios de vivienda en los últimos treinta años.

A finales del 2006 empezó el incremento de retrazos y remates de las viviendas, siendo las hipotecas de alto riesgo las responsables del crecimiento acelerado. Estas hipotecas Subprime (ver Wikipedia aquí) fueron otorgadas a Usuarios con mal crédito y peor aún sin capacidad de repago al estas hipotecas cambiar de taza de interés o lo que llaman tecnicamente “RESET”.

Pero lo mas grave empezó a suceder la economía empezó a enfriarse, las viviendas empezaron a perder valor, los puestos de trabajo se fueron perdiendo y la gasolina llega a los 4 dollares/gallon.

Ahora bien si los atrazos y los remates se han presentado en todo el país, la situación se presenta un poco

más complicada en los Estados donde el precio de la vivienda creció mas rapidamente en los últimos años. esto incluye a Florida y California, Estados que suman entre los dos cerca del 33 % de las hipotecas en remate (Foreclosure) ó en su defecto con 90 días de atraso en sus pagos mensuales. Nuestro Estado junto con California se han convertido en los principales ejemplos de una tendencia harto preocupante, si vemos el gráfico a la izquierda la hipotecas subprime presentan la incidencia más alta, siendo las hipotecas de taza de interés variable las de mayor recurrencia, así mismo los Estados en marrón obscuro muestran la alta tendencia de estas hipotecas ajustables, siendo la Florida el mayor con 6.71%.

Vale la pena mencionar que las hipotecas con Tazas de Interés bajisimas (teaser rates) durante los primeros años, representaron ilusiones falsas a personas que seguramente con intención ó sin intención creyeron en cantos de sirena acerca de que nunca habría un incremento y bien sustancial en en las tazas de interés al momento del reset .

Pero bajo ninguna razón debemos descorazonarnos, la taza de empleo continua bastante estable, y las viviendas que han sido reposeídas por los Bancos estan empezando a venderse a precios razonables, solo les recomiendo buscar un(a) buen(a) asesor(a), los prestamistas han incrementado sus condiciones para calificar pero todo se puede conseguir sin incurrir en delitos de fraude, que son altamente penados por la ley.

Si desea mi asesoría y ayuda en la obtención de su hipoteca para compra o refinanciación de su vivienda envíame un email a oscar@oraculohipotecario.com o me llama al teléfono 1-954-607-7919.

Su amigo

Oscar Otero, Mortgage Planner, FLMB

Es evidente que los sintomas del llamado “Subprime Meltdown”, no solo llevado a la quiebra ha 231 Lenders (Bancos, Prestamistas), sino que ha generado una cierta cantidad de fusiones y/o compras de unas Organizaciones por otras. Una de los más resaltantes de estos “Mergings”ha sido la compra de Countrywide de Calabazas California, por parte del poderosísimo “Bank Of America”, (quien a su vez se convierte en el más grande Lender de USA), compra esta que rescató a la muy emproblemada Countrywide de las una terrible Bancarrota, y enhorabuena que esto sucedió así ya que de haberse sucedido la caida del Lender número uno, las consecuencias sobre la economía hubiesen sido, en adición a las ya existentes, devastadoras.

En el Diario Sun-Sentinel de hoy en artículo titulado “Bank of America chief: Housing will bottom out by end of year” entrevistan al Sr. Ken Lewis, CEO del Bank of America, quien indico que en los Condados de Palm Beach y Broward que en 2006 la cartera subprime era tan solo del 3% de los prestamos del Banco, y que desde el 2001 cuando el asumió la dirección de “Bank Of America” fué reduciendo este tipo de compromisos, lo que ha sido y continua siendo una acertada decisión.

Dentro de lo mencionado en esta interesante entrevista hay varias indicaciones que les recomiendo revisar en el periódico de hoy , y son:

• “Pienso (adivino) que empezaremos a tocar fondo al final de este año (2008), pero no veremos mejora en varios trimestres (cuantos ?), entonces los precios se empezarán a normalizar, pero tomará tiempo y algún sufrimiento”.
• “Remates (Foreclosures) no son buenos para nadie, es lo último que un Lender quiere hacer, es lo peor para el vecindario, Cada foreclosure destruye el valor de 11 propiedades cercanas, por lo tanto estamos dando la mayor flexibilidad para acordar con los propietarios una solución para no ir al Remate”.
• “Ha sido desvastador el efecto del subprime en el Mercado de Capitales, mayor aún que el del precio de las casas, ya que los préstamos subprime se empaquetan para la venta junto a Securities (Wall Street), lo que ha causado pérdidas masivas en todo el mundo.
• CountryWide ha suspendido los préstamos subprime, y ese es y será el modelo en el cual se operará de ahora en adelante.
• Al normalizarse la situación tendremos un modelo más sencillo, no tendremos préstamos complejos y complicados (no habrá quien los tome), la prudencia sera la norma en los prestamistas, los pagos iniciales (down payment) serán la norma, por parte de los compradores de viviendas.

De lo anterior sacamos en conclusión: Prudencia y control en los gastos junto con un buen manejo de los pagos son clave para un buen Reporte de Crédito (Credit Report) que, nos permita ser aprobados para un prétamo hipotecario bajo las actuales normas de los lenders. Si desea hacer una consulta financiera relacionada con su mortgage escriba a oscar@oraculohipotecario.com .

Saludos

Oscar Otero CMPS, Florida Licensed Mortgage Broker

Que es “SHORTSALE” ?.

De todos nosotros es bien conocido que el incremento en la falta de pago mensual (default) de la Hipoteca (Mortgage), no solo a llevado a la quiebra, cierre, o venta a terceros de los Bancos o Compañias prestamistas (Lenders), según www.mortgageimplode.com al día de hoy la cantidad es de 210 empresas fuera de actividad financiera, sino que el nivel de “FORECLOSURES”, o remate o pérdida de la vivienda por parte de los propietarios se ha convertido en una verdadera epidemia, cargada de dolor stress y frustración.

De lo anteriormente expuesto un concepto financiero ya conocido vuelve a tomar vigencia: el “SHORTSALE”, o como la palabra lo dice: te quedaste corto en lo que vendiste tu propiedad, pero que es SHORTSALE ?

SHORTSALE es cuando el Préstamista (Banco o Lender) acepta como pago de la Hipoteca menos dinero que la cantidad total que prestó para el momento en que la propiedad es vendida, y generalmente la intención del prestamista es evitar las demoras y los gastos que implican el ir a FORECLOSURE.

Cuando el usuario NO paga mensualmente su obligación hipotecaria incurre en DEFAULT, pero tambien tiene multas por retardo, gastos de inspección de la propiedad, pagos a abogados, etc., los cuales se suman e incrementan rapidamente, consumiendo su EQUITY. Cuando el usuario no puede ponerse al día, muy pronto se encuentra en FORECLOSURE, pero tambien el Prestamista podría perder hasta casi el 40% de la cantidad adeudada total (mortgage, abogados, corte, perdida de intereses, desalojo, mantenimiento de la propiedad, costos de venta, etc.) si no logra un compromiso con el Usuario antes de que se ejecute el FORECLOSURE, el cual podría tomar hasta 2 años.

Por lo tanto algunas veces es en el mejor interes de las partes que se lleve a cabo el SHORTSALE ya que tambien resulta en la mejor posible solución para el usuario o cliente y evita el tiempo y stress que conlleva el FORECLOSURE, y su crédito podría NO afectarse seriamente como sí lo sería teniendo un juicio por FORECLOSURE.

Como funciona el SHORTSALE será nuestro tema de la siguiente entrega. Si ud. desea alguna explicación adicional sobre este tema u cualquier otro ralacionado con Hipotecas en USA, no dude en escribirme a oscar@oraculohipotecario.com .

Su amigo

Oscar Otero CMPS, Florida Licensed Mortgage Broker

Nuevamente la FED (The Federal Reserve System) ó lo que en Latinoamérica llamamos Banco Central, redujo las Tasas de Interés (Interest Rates) el pasado 31 de Octubre/2007 en

0.25 %

Que significa para todos nosotros esta Reducción ?

Para responder esta inquietud es necesario entender LAS CUATRO TASAS DE INTERES sobre las que actúa directamente el mencionada corte.

1. Tasa de Descuento (Discount Rate, actualmente al 5%)- es la tasa de interés que cada Banco le paga a la FED cuando toma dinero prestado de la misma. Normalmente esta tasa es simbólica ya que difícilmente los Bancos utilizan esta oferta (5%) es estos tiempos. Los bancos prefieren:
   • Utilizar “PAPELES COMERCIALES”, los cuales pueden vender en la Bolsa en WALL STREET, además las tasas de interés en estos préstamos a corto plazo son mejores que la oferta de la FED.
   • Prestando dinero a otros Bancos, pero tomando provecho de la Tasa de Fondos de la FED (FED FUNDS RATE, Véase # 2), ya que en la mayoría de los casos esta tasa es favorable.

Ahora bien, en el actual “CREDIT CRUNCH”, los bancos están tomando ventaja de esta oportunidad y están tomando prestado directamente de la FED.

2. Tasa de los fondos FED (FED funds Rate, actualmente en 4.5 %)- Es la Tasa de Interés que los Bancos se pagan entre si, cuando se prestan dinero dentro de los Estados Unidos. Esta Tasa es definida por la FED, ya que los mismos Bancos son parte del FEDERAL RESERVE SYSTEM. Rápidamente deducimos que el principal objetivo de la FED es mantener la “Estabilidad Monetaria” (Monetary Stability), al vigilar permanentemente el flujo del dinero en la Economía. Una manera de hacerlo es regulando las tasas de Interés que los bancos se aplican entre si.

3. Tasa LIBOR (LIBOR RATE, Tasa Libor a 1 mes actualmente a 4.86%), LIBOR=LONDON INTERBANK OFFERED RATE, es la Tasa de Interés que Los Bancos se cargan entre sí en cualquier parte del mundo y en especial el fondo al por mayor de Londres. Existen varios Tasas LIBOR: a 1 semana, a 1 mes, a 6 meses y 1 año. Ahora bien, aunque las Tasas LIBOR las definen los mercados Financieros, en un momento dado del tiempo las mismas se encuentran estrechamente relacionadas con la FED, ya que el LIBOR cambia cuando el mercado anticipa cuando la FED cambiará la TASA DE LOS FONDOS FED. LIBOR es la Tasa base utilizada en la mayoría de los ARM’s (ADJUSTABLE RATE MORTGAGE, Hipotecas de Tasa Ajustable) por los grandes Bancos Comerciales y Lenders. La razón de ello se debe a que el LIBOR representa la más ajustada medida de los costos en que incurren los Bancos al tomar dinero prestado internacionalmente.

4. TASA PRIME (PRIME RATE, actualmente en 7.5%) o lo que es lo mismo FED FUNDS RATE + 3), esta es la Tasa utilizada en prestamos al consumidor como Tarjetas de Crédito, Línea de crédito sobre el beneficio de la propiedad (Home Equity Line of Credit), también incluye prestamos a pequeños negocios. Como el LIBOR el PRIME RATE esta atado al FED FUNDS RATE.

Volviendo a la pregunta inicial. Debido a la actual crisis crediticia y a la soterrada economía la FED ha reducido el DISCOUNT RATE y el FED FUNDS RATE en 0.5% en Septiembre 18/2007 y otro 0.5% en Octubre 31/2007, pareciera que en el futuro cercano habrá una nueva reducción ó tal vez la FED considere que ya tomó suficiente acción ?.

Esto solo depende del comportamiento de la INFLACION, la cual parece estar actualmente bajo control.

Al reducir THE FED FUNDS RATE, las Tasas de Interés al consumidor relacionadas con LIBOR y PRIME también bajaron proporcionalmente.

De lo anterior podemos ver que al bajar en demasía las Tasas de Interés se podrían incrementar los prestamos y promover el consumo de bienes y servicios provocando el efecto contrario: INFLACION.

Como mencionamos anteriormente la FED esta obligada a mantener la estabilidad monetaria, por lo tanto también debe evitar el promover artificialmente el valor de los bienes y servicios, asi que debe cuidadosamente dosificar los descuentos en la TASAS bajo su control.

Pero, como afectan las decisiones de la FED (FEDERAL RESERVE) las TASAS DE INTERES HIPOTECARIAS (Mortgage Rates)?

Si Ud. tiene un HOME EQUITY LINE OF CREDIT atado al PRIME o un ARM (Hipoteca de Tasa Ajustable) atada al LIBOR Ud. debería tener una inmediata reducción en su Tasa de Interés en las próximas semanas. Pero, si Ud. esta considerando tomar ó ya tiene un préstamo a Tasa fija (15 ó 30 años) ó un ARM a 3,5,7 ó 10 años, estas Tasas de Interés no tienen nada que ver con la FED. En estos casos las Tasas están relacionadas a los MORTGAGE BACKED SECURITIES que se negocian en el Mercado de los BONOS (Bond Market).

El comprender, analizar e interpretar las condiciones del Mercado, así como asesorarle y ayudarle a tomar una decisión técnico-financiera bien fundamentada en este mercado volátil, es trascendental para sus finanzas y su necesaria generación de RIQUEZA. El juntar las decisiones de la FED a los diferentes Reportes Económicos, ya sea que Ud. este comprando, vendiendo ó refinanciando, sea esta su primera casa, casa de vacaciones ó propiedad de inversión, le sugiere el buscar la asesoría de un verdadero PROFESIONAL.

Oscar Otero CMPS, Florida Licensed Mortgage Broker

Recientemente, algunos amigos me han preguntado: Oscar, que está sucediendo en el mundo de las HIPOTECAS (MORTGAGES) en los Estados Unidos, que nos está afectando economicamente, no encontramos la fuente verdadera de la información, donde está ese “ORÁCULO HIPOTECARIO” (que nos guie y nos diga la verdad), lo único que tenemos es una mezcla de terminachos en Inglés, cientos de LENDERS en BANCARROTA y todo esto unido a un desconocimiento de los programa hipotecarios que se adapten a mi situación financiera sin que el resultado sea una verdadera pesadilla, plagada de desagradables implicaciones financieras hacia el futuro inmediato, estamos confundidos y enredados, engañados y deseperados.

Nuestra respuesta a estas inquietudes, ha sido el plasmar de forma clara y precisa las mejores explicaciones , tanto técnicas como financieras. Esto incluye: explicar el significado que las palabras inglesas utilizadas en el “lingo” de las hipotecas (mortgages), conocer las diferentes variantes que solucionan cada caso y que actualmente producen carga y malestar sobre nuestros angustiados bolsillos, pero más importante encontrar quien me explique el porque la hipoteca que actualmente tengo, (la cual mi “LENDER” me otorgó a través de un “LOAN OFFICER”), y es la mismaque me tiene al borde de una reposesión (FORECLOSURE) o una cercana BANCARROTA (BANKRUPTCY).

Para relatar todas estas inquietudes hemos decidido resumir todas esas explicaciones casuales en continuos relatos en este BLOG informativo llamado “ORACULO HIPOTECARIO”, de tal manera que esas ideas, conceptos y Leyes, seran ampliamente explicadas con el solo objetivo de generar el mejor conocimiento financiero de la hipoteca y sus efectos sobre nuestra economia familiar y como tomar ventaja, planificando todos nuestros pasos de inversión.
En mi próximo comentario indicaré algunas guias, acerca del uso de las palabras inglesas normales y legales que se utilizan permanentemente en los Documentos de compra y refinaciamiento de Bienes Raices (Real Estate), en los Estados Unidos.

Saludos.
Oscar Otero, CMPS, Florida licensed Mortgage Broker