Hipotecas para Hispanoparlantes

FHA estima que perderá $ 4.6 Billones.

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De acuerdo con “The New York Times” del día de hoy (06/10/08), The Federal Hosing Administration” (FHA), estima que perderá $4.6 Billones, todo esto debido al increemento inésperado y excesivo de demoras en el pago de hipotecas a 30, 60 y 90 días (Defaults) y al aumento de los remates o foreclosures.

Oficiales de la FHA atribuyen la gigantesca pérdida a los programas de la FHA de Cuota inicial financiada por el propietario que vende (Seller-financed down payment mortgage program), la pérdida fué tomada del total del Fondo de reservas de capital de $ 21Billones.

Esta projección es la mas alta en el programa de préstamos a viviendas desde el 2004, asi mismo la agencia la cual funciona con recursos propios deberá hacer esfuerzos para finalizar el programa de vendedor financiando la cuota inicial del comprador, ya que este programa el vendedor de la casa se compromete a cubrir la cuota inicial del comprador con la ayuda de una empresa sin ánimo de lucro, lo cual tipicamente logra incrementar esa suma al precio de la casa.

Este tipo de negocio es particularmente atractivo para compradores sin fondos en el banco y a vendedores en mercados deprimidos. Muchos critican esta práctica ya que coloca casas sobrevaloradas en manos de comunidades o minorias sin recursos que a la final nunca podrán pagar su hipoteca. Aunque el artículo mencionado esta en Inglés, les invito a revisarlo aquí.

Si ud. tiene alguna duda o desea averiguar sobre su caso o problema envie un e-mail a oscar@oraculohipotecario.com o me llama al teléfono 1-954-607-7919.

Su amigo

Oscar Otero, Mortgage Planner, FLMB

Foreclosure sigue atacando a la Florida !!

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Con gran interés hemos evaluado el artículo “About 1 in 11 Mortgageholders Face Loan Problems” (“Cerca de 1 de cada 11 Propietarios de Vivienda Enfrentan Problemas Hipotecarios”), publicado por el “New York Times” el día de hoy Junio/06/2008 , y lo anterior nos llena de profunda preocupación, tal parece que los auxilios económicos anunciados por el Gobierno Federal no dan señales de alivio a la situación. Veamos:

Cerca de 8.8 % de los Préstamos hipotacarios de Vivienda están en atraso (default) o ya se encuentran en proceso de Remate (Foreclosure), esto representa, aproximadamente unos 4.8 millones de préstamos.

Esta alarmante cifra se incrementó debido a que los tres primeros meses de 2008 fue el peor trimestre para los propietarios de vivienda en los últimos treinta años.

A finales del 2006 empezó el incremento de retrazos y remates de las viviendas, siendo las hipotecas de alto riesgo las responsables del crecimiento acelerado. Estas hipotecas Subprime (ver Wikipedia aquí) fueron otorgadas a Usuarios con mal crédito y peor aún sin capacidad de repago al estas hipotecas cambiar de taza de interés o lo que llaman tecnicamente “RESET”.

Pero lo mas grave empezó a suceder la economía empezó a enfriarse, las viviendas empezaron a perder valor, los puestos de trabajo se fueron perdiendo y la gasolina llega a los 4 dollares/gallon.

Ahora bien si los atrazos y los remates se han presentado en todo el país, la situación se presenta un poco

más complicada en los Estados donde el precio de la vivienda creció mas rapidamente en los últimos años. esto incluye a Florida y California, Estados que suman entre los dos cerca del 33 % de las hipotecas en remate (Foreclosure) ó en su defecto con 90 días de atraso en sus pagos mensuales. Nuestro Estado junto con California se han convertido en los principales ejemplos de una tendencia harto preocupante, si vemos el gráfico a la izquierda la hipotecas subprime presentan la incidencia más alta, siendo las hipotecas de taza de interés variable las de mayor recurrencia, así mismo los Estados en marrón obscuro muestran la alta tendencia de estas hipotecas ajustables, siendo la Florida el mayor con 6.71%.

Vale la pena mencionar que las hipotecas con Tazas de Interés bajisimas (teaser rates) durante los primeros años, representaron ilusiones falsas a personas que seguramente con intención ó sin intención creyeron en cantos de sirena acerca de que nunca habría un incremento y bien sustancial en en las tazas de interés al momento del reset .

Pero bajo ninguna razón debemos descorazonarnos, la taza de empleo continua bastante estable, y las viviendas que han sido reposeídas por los Bancos estan empezando a venderse a precios razonables, solo les recomiendo buscar un(a) buen(a) asesor(a), los prestamistas han incrementado sus condiciones para calificar pero todo se puede conseguir sin incurrir en delitos de fraude, que son altamente penados por la ley.

Si desea mi asesoría y ayuda en la obtención de su hipoteca para compra o refinanciación de su vivienda envíame un email a oscar@oraculohipotecario.com o me llama al teléfono 1-954-607-7919.

Su amigo

Oscar Otero, Mortgage Planner, FLMB

Reverse Mortgage, 9 cosas que debes saber.

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Escribo de nuevo en este corto artículo acerca apasionante tema del “REVERSE MORTGAGE”, (lee este otro artículo).

El Reverse Mortgage se ha popularizado mucho en los últimos 2 años, muchos personas mayores suplementan sus ingresos de Seguro Social, enfrentan sorpresivos gastos médicos y de medicinas, reparan sus viviendas y en general mantienen una vida con dignidad en los años dorados.

por lo tanto es bueno y saludable estar bien informado de algunos puntos importantes:

  1. Que es un Reverse Mortgage ? , Es un tipo especial de préstamo de vivienda que permite al propietario(a) convertir el EQUITY (*1) acumulado durante años de pago de la hipoteca en dinero efectivo, pero a diferencia de un mortgage (hipoteca) normal ó una segunda hipoteca, no se requieren pagos o eliminar la obligación hasta que el propietario de la vivienda no la utilize más como vivienda principal. Estos beneficios los establece el FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION (HUD).
  2. Califico para obtener un HUD Reverse Mortgage? , Para poder calificar a un Hud Reverse Mortgage se debe ser propietario total o con un balance hipotacario bajo que pueda ser cancelado con el dinero obtenido del Reverse Mortgage, tener 62 años de edad o mas, obligatoriamenta debe habitar la vivienda. Las normas le obligan a recibir la visita-entrevista de un consejero aprobado por el HUD como condicion previa para obtener el préstamo. Cualquiera que sea su Mortgage Planner debe facilitarle información de los Consejeros locales a disposición.
  3. Puedo aplicar si mi vivienda fué adquirida sin seguro de Mortgae FHA ?, Totalmente, no importa como fué adquirida, de todas maneras el HUD Reverse Mortgage es un nuevo préstamo asegurado por la FHA.
  4. Que tipos de vivienda son elegibles ? puede ser vivienda unifamiliar o conjunto de 2 a 4 unidades que Ud. posee y vive en una de ellas. Algunos Townhouses, casas separadas, unidades en condominios y casas prefabricadas podrian clasificar. Los condominios deben ser Aprobado-FHA.
  5. Me podrán quitar mi vivienda si vivo muchos años más allá del valor del préstamo ?. Nunca !!!!, Ud. no tiene que repagar el préstamo mientras que Ud. continue viviendo en ella y mantenga los seguros e impuestos al día. Nunca deberá mas que el valor de su casa.
  6. Que quedará de la vivienda para mis herederos ? Cuando venda la vivienda o ya no sea la vivienda principal Ud. o lo producido por la venta de la vivienda pagarán el dinero efectivo que recibió por medio del Reverse Mortgage sumandole el interés y algún otro gasto que así se estipule en el contrato. El remanente (si queda alguno) le pertenece a Ud. o a sus herederos. Ningún otro bien o dinero de su propiedad se vera afectado por el HUD Reverse Mortgage. Esta deuda jamás se transferirá a sus bienes o asus herederos.
  7. Cuanto dinero puedo obtener de mi vivienda ?. La cantidad a obtener en préstamo depende de su edad, la taza de interés actual, la valoración de la vivienda (appraised value) o el límite FHA de mortgage para su area, cualquiera sea el menor. En general entre mas valor tenga su vivienda, su edad mucho mas de 62 años y la taza de interés baja para el momento, hacen que Ud. reciba mas en préstamo.
  8. sería recomendable utilizar una compañia que me ayude a conseguir mi Reverse Mortgage por una cantidad de dinero?. he sido contactado por una compañia que por una pequeño porcentaje me aconsejará con que lender aplicar a el Reverse Mortgage, Que hago?. the US Department of Housing and Urban Development (HUD), NO recomienda utilizar este tipo de intermediarios o cualquier servicio que pretenda obtener una ventaja económica solo por una recomendación.
  9. Como recibo el dinero del préstamo ? Ud. tiene 5 opciones:
  • Pagos mensuales iguales siempre y cuando uno de los prestatarios viva allí y continue ocupandola como vivienda principal. (Tenure)
  • Pagos mensuale iguales por una cantidad preseleccionada de meses. (Term)
  • Línea de crédito: el prestatario retira dinero cuando y cuanto quiera hasta que se termine la línea de crédito.
  • Combinación de Línea de Crédito y pagos mensuales siempre y cuando el prestatario se mantenga ocupando la vivienda. (Modified tenure).
  • Combinación de Línea de Crédito con un pago fijo durante una cantidad predeterminada de meses (Modified term).

La información anterior se basa en la siguiente fuente: Hud Reverse Mortgage Online Resources. Para ampliación o explicación adicional de lo aquí expresado envieme un correo electrónico a oscar@oraculohipotecario.com .

Saludos de su amigo.

Oscar Otero, Mortgage Planner, Florida Licensed Mortgage Broker.

(*1) la palabra EQUITY muy a menudo es traducida al Español como PLUSVALÍA, pero en mi opinión su significado es completamente diferente, ya que tiene su origen en el concepto de Marx acerca del trabajo.

FHA tip: declaración de comisiones

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Con el reciente y aún vigente problema de las Hipotecas subprime (Mortgage), las hipotecas respaldadas por la FHA (Federal Housing Administration) han tomado importancia.

Ahora bien, las mismas se manejan bajo una serie de condiciones estrictas y obligatorias. Comentaré algunas de estos consejos para que se mentalizen en lo que es indispensable para ser aprobados en sus solicitudes.

Commision Income: Ingresos declarados por comisiones, tienen que obligatoriamente ser el promedio de los dos años anteriores, el solicitante del préstamo hipotecario debe suministrar copia del TAX RETURN de los dos últimos años, así como el recibo de pago más reciente (Pay Stub).

Aquellas personas que muestren disminuación de comisiones de un año a otro, deben demostrar otras compensaciones (Favorables) para lograr que su hipoteca sea aprobada.

Las personas que presenten ingresos por comisiones por más de un año, pero por menos de dos años, tienen una posible situación favorable pero la misma depende de de que el Underwriter (persona que aprueba los documentos y finalmente el préstamo y que trabaja para el préstamista (Lender)) logre una perfecta armonización y veracidad de la documentación presentada.

Estas y otras aclaraciones con respecto a las hipotecas FHA continuarán en próximos planteamientos.

Si Ud. tiene una aclaración ó duda pendiente no deje de enviarme un e-mail a oscar@oraculohipotecario.com.

Saludos amigos, hasta la próxima oportunidad

Oscar Otero, Mortgage Planner, Florida Certified Mortgage Broker

Dos años más caerá valor de la vivienda?

by Oscar · 0 comments

Hoy, Viernes Abril 11-08, en una nota bastante pequeña en la sección de BUSINESS del Sun Sentinel se hace mención a un estudio realizado por PMI Mortgage Insurance Co., en el cual coloca al Condado de BROWARD (Broward County) como el cuarto en pérdida del valor dentro de un panorama de 50 grandes areas Metropolitanas con mayor descenso en el valor de la vivienda, el factor de riesgo lo colocan (los autores, PMI Mortgage Insurance Co.) en 84%.

Ese mismo estudio coloca al Condado de PALM BEACH (Palm Beach County) como séptimo en la escala nacional de pérdida de valor con un 79%.

Pero lo más preocupante es el pronóstico del continuo deterioro del valor de la vivienda hasta bien entrado el 2010.

Continuaremos ahondando en este estudio, para encontrar los fundamentos de esta predicción.

Entre tanto no dejen de enviarme sus preguntas a oscar@oraculohipotecario.com.

Saludos

Oscar Otero, Mortgage Planner, Florida Licensed Mortgage Broker

Reverse mortgages, Víve con gracia Los años Dorados !!!!

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Al finalizar la Segunda Guerra Mundial en 1945 (WorldWar II), todos los combatientes regresaron a casa, y no fué ninguna sorpresa la avalancha de damas embarazadas.

Así que en 1946 hubo más niños y niñas que en los 10 años anteriores juntos, por lo tanto el año pasado 2007, este año 2008, y en todos los años sucesivos, la generación de NorteAmericanos a la que se llamó coloquialmente “Baby Boomers” cumple 62 Años, edad en la cual los que tienen suficiente Equity en su Vivienda Principal han comenzado a aplicar para Obtener su “REVERSE MORTGAGE” y así aprovechar tan excelente oportunidad.

Ud. tambien puede aplicar para este excelente programa y para ello

  • No necesita demostrar ingresos para calificar.
  • no necesita credito ni se chequea su Reporte de Crédito.
  • Jamás tendra que volver a hacer un pago mensual de hipoteca (Mortgage).
  • Nunca pierde su casa (Propiedad).
  • Los herederos recibiran la propiedad aún con equity en la misma.
  • El dinero que recibes por el “Reverse Mortgage” NO paga impuestos (IRS Taxes).
  • El dinero puede ser usado para cualquier propósito sin ninguna restricción.
  • El dinero lo puedes recibir eligiendo la forma de entrega, Suma total (Lump Sume), Línea de Crédito (Credit Line), o Cheque mensual de ingreso (Monthly Income Check), o una combinación de los anteriores métodos.
  • No reduce el cheque del Seguro Social, Cheque de Pensión o Medicare.
  • Para cualquier persona en sus años dorados 62+ esto es lo que se llama “FREE MONEY”

Artistas como Robert Wagner, James Gardner y Pat Boone promueben todo el tiempo por TV , las bondades de este programa respaldado por el USA Govertment. En siguientes artículos explicaré en detalle los pormenores de este programa.
Ud, tambien puede obtener un “Reverse Mortgage”, comuniquese conmigo al e-mail oscar@oraculohipotecario.com e inmediatamente estaré en contacto.

Su amigo

Oscar Otero, Mortgage Planner, Florida Certified Mortgage Broker.

Fed reduce la taza de descuento en 0.25%

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En una sorprendente e inusual movida la FED redujo ayer Domingo Marzo 16/08 la taza de descuento en 0.25%, colocando la misma taza en 3.25%, lo más resaltante de esta reducción es el hecho de que sucedió en fin de semana y esta acción no sucedía así en los últimos treinta años (lo usual es que suceda en las reuniones planificadas de la FED), en la reunión de mañana Martes Marzo 18/08 se espera un anuncio adicional de reducción de 0.75%, ó mañana nos tendran algo diferente?, en próxima entrega un análisis, del efecto en las tazas de mortgage a 30 y 15 años fijas.

Para cualquier información adicional enviéme e-mail a oscar@oraculohipotecario.com

Saludos.

Oscar Otero, Mortgage Planner, Florida licensed Mortgage Broker

Otra reducción en las tasas de interés

by Oscar · 0 comments

Parece evidente que la situación económica tiende a complicarse. “The Federal Reserve (FED) y su Chairman Bern Bernanke , han insinuado que para la próxima reunión del Comité (Marzo 18/2008) y con el objetivo de apuntalar la economía se reducirá de nuevo las tasas de interés.

Es evidente que la caída en los precios de la vivienda, el incremento del índice de “foreclosures”, los altibajos de los Bonos que respaldan a los mortgages y la creciente desaceleración de la economía, han obligado a que desde el mes de septiembre 07 se hayan dado varios recortes de la taza, siendo el más marcado durante 8 dias de Enero 08 donde se redujo en 1.25 %.

Es importante que estas medidas den los resultados esperados de contener la inflación a pesar de que el Barril de Petroléo haya superado en dias pasados los US$ 102 y aplique presión sobre nuestro bolsillo.

Les recomiendo ver video del Sr. Bernanke explicando las causas de este posible nuevo recorte de las tazas y las acciones a tomar. Para cualquier explicación adicional dirijase a oscar@oraculohipotecario.com .

Saludos.

Oscar Otero CMPS, Florida Licensed Mortgage Broker

Subprime desmoronamiento

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Es evidente que los sintomas del llamado “Subprime Meltdown”, no solo llevado a la quiebra ha 231 Lenders (Bancos, Prestamistas), sino que ha generado una cierta cantidad de fusiones y/o compras de unas Organizaciones por otras. Una de los más resaltantes de estos “Mergings”ha sido la compra de Countrywide de Calabazas California, por parte del poderosísimo “Bank Of America”, (quien a su vez se convierte en el más grande Lender de USA), compra esta que rescató a la muy emproblemada Countrywide de las una terrible Bancarrota, y enhorabuena que esto sucedió así ya que de haberse sucedido la caida del Lender número uno, las consecuencias sobre la economía hubiesen sido, en adición a las ya existentes, devastadoras.

En el Diario Sun-Sentinel de hoy en artículo titulado “Bank of America chief: Housing will bottom out by end of year” entrevistan al Sr. Ken Lewis, CEO del Bank of America, quien indico que en los Condados de Palm Beach y Broward que en 2006 la cartera subprime era tan solo del 3% de los prestamos del Banco, y que desde el 2001 cuando el asumió la dirección de “Bank Of America” fué reduciendo este tipo de compromisos, lo que ha sido y continua siendo una acertada decisión.

Dentro de lo mencionado en esta interesante entrevista hay varias indicaciones que les recomiendo revisar en el periódico de hoy , y son:

  • “Pienso (adivino) que empezaremos a tocar fondo al final de este año (2008), pero no veremos mejora en varios trimestres (cuantos ?), entonces los precios se empezarán a normalizar, pero tomará tiempo y algún sufrimiento”.
  • “Remates (Foreclosures) no son buenos para nadie, es lo último que un Lender quiere hacer, es lo peor para el vecindario, Cada foreclosure destruye el valor de 11 propiedades cercanas, por lo tanto estamos dando la mayor flexibilidad para acordar con los propietarios una solución para no ir al Remate”.
  • “Ha sido desvastador el efecto del subprime en el Mercado de Capitales, mayor aún que el del precio de las casas, ya que los préstamos subprime se empaquetan para la venta junto a Securities (Wall Street), lo que ha causado pérdidas masivas en todo el mundo.
  • CountryWide ha suspendido los préstamos subprime, y ese es y será el modelo en el cual se operará de ahora en adelante.
  • Al normalizarse la situación tendremos un modelo más sencillo, no tendremos préstamos complejos y complicados (no habrá quien los tome), la prudencia sera la norma en los prestamistas, los pagos iniciales (down payment) serán la norma, por parte de los compradores de viviendas.

De lo anterior sacamos en conclusión: Prudencia y control en los gastos junto con un buen manejo de los pagos son clave para un buen Reporte de Crédito (Credit Report) que, nos permita ser aprobados para un prétamo hipotecario bajo las actuales normas de los lenders. Si desea hacer una consulta financiera relacionada con su mortgage escriba a oscar@oraculohipotecario.com .

Saludos

Oscar Otero CMPS, Florida Licensed Mortgage Broker

Información hipotecaria engañosa en radio y televisión.

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Como resultado del “MORTGAGE MELTDOWN”, que hemos sufrido a lo largo del último año, la cantidad de información a través de la radio, la televisión y la prensa (periódicos y revistas), ha sido exagerada y en cierto grado engañosa, insinuando responsabilidad en algunos grupos de profesionales que ayudamos a nuestros clientes y amigos a conseguir sus Hipotecas en forma planificada, en función de su mejor evolución financiera, a su vez haciendo parecer la situación sin esperanza alguna.

De esta manera hemos visto numeros engañosos como estos:

  1. Total de casos (Filings) versus Foreclosures ejecutados !!!!. 60% de los casos nunca llegan a ejecución hipotecaria!!!!.
  2. Casos en la Corte (Filings) versus Número de Propiedades en Pre-foreclosure!!!!!. Existen varios casos por una sola propiedad, ya sea que esta llegue o no a foreclosure, pero el asunto es que informan erroneamente de casos, más no de propiedades, lo cual incrementa falsamente el número de foreclosures.
  3. Ignoran e intencionalmente mantienen silencio sobre las cancelaciones, pago total, cambio de título, etc, que se suceden en lugar de foreclosures efectivos (reales).

En tal estado de cosas mis amigos es bueno recordarles:

  • Las tazas de interés se encuentran en el punto más bajo de los últimos 2 años y medio!!!!!
  • 50% de las Hipotecas (mortgages) están en el mejor momento de ser refinanciadas debido a las bajas tazas de interés.
  • Las hipotecas FHA y en concordancia con Fannie/Freddie, están incrementando sus límites hasta US$ 729K, como parte del paquete de estímulos del Gobierno.
  • REVERSE mortgages, están en su mejor momento para personas mayores de 62 años, no requieren reporte de crédito ni demostrar ganancias o empleo.

Así que mis amigos siempre hay una esperanza, escribame un e-mail a oscar@oraculohipotecario.com , y le responderé a su inquietud con respecto a su hipoteca y/o posible solución.

saludos

Oscar Otero CMPS, Florida Licensed Mortgage Broker.

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